手上的加拿大 REIT 因應環球股市調整, 一週內跌了差不多 10%, 其中以 Slate Office (TSE: .SOT.UN) 最為嚴重, 創下歷史新低, 由在我買入價附近的 5.89 在短短幾日內跌至 5.24, 跌幅高達 11%, 附上股價圖一幅:
第一個紅圈是上年3年份, Slate Office 在沒有預兆之下大幅減少派息, 由 6.8 直插至 6 元, 跌幅亦高達 11.7%, 而第二個紅圈則是由 2020年2月24至2020年2月28日的跌幅, 亦高達 11%
價值投資者應勇於在股市下跌時勇於加碼,
只要公司的價值高於目測股價一段水平,
有一定的安全邊際就可以再次買入。
目前經調整的財務數據:
Stock Price
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5.24 CAD
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Market Cap
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355.681 M
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FFO per share
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0.73
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AFFO per share
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0.64
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P/AFFO
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8.1875
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DPU
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0.4
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Dividend Yield (Pre-tax)
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7.6%
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Dividend Yield (Post-tax)
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6.46%
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AFFO Payout Ratio
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62.5%
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NAV
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8.86
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P/B
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0.59
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Capitalization Rate for calculating NAV
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6.21%
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NOI Margin
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47.58%
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Loan-To-Value (LTV)
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59.7%
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Borrowing Rate
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4%
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Interest coverage ratio
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2.1x
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Existing Occupancy
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86.3%
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財務特點:
- 非常低的估值, 只有 8.2 倍的P/AFFO 及 0.6 P/B
- 較高負債, 做法進取, 60% LTV = 2.5 倍 Leverage, 但利息成本不算高 (4%), 但 Interest coverage ratio 只有 2.1x, 反映公司還息能力並不高
- Cap Rate 合理, 沒有大太的水分, 可參考下面CBRE對cap rate的分析
- 空置率非常高, 樂觀的看法則是未來出租率上升空間很高, 而悲觀的看法則是租金有下行的機會
- 租金增長低甚至負增長, 跑輸通脹
資產地點:
Office 的集中地主要在加拿大的多倫多, 聖約翰, 分別有11間及9間offices, 亦有2間office在美國的芝加哥
總結:
經過簡單分析, 可見得 Slate Office 大跌的原因好大機會源於它的高負債及低增長, 所以在肺炎疫情下跌得更快更急
本人的投資理念是買平的, 買最平的, 買息差大的, 所以在下星期有很大機會小量增持這 REIT。但這 REIT 的質素明顯比其他 REIT 差得多, 所以在買入後好大機會會再跌多轉, 本人會於買入後長線持有, 盡量忽略股價波動, 但由於有用上槓桿的緣故, 不能過份進取, 特別是我的組合關聯性甚高。
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