投資最重要的事 - 重點分享

投資最重要的事 - 霍華・馬克斯

1. 學習第二層思考:
作者認為, 在投資的世界裡並沒有一條規則永遠行得通, 投資是一門藝術, 而不是科學。

"第一層思考簡單膚淺，而且幾乎每個人都做得到。每個第一層思考的人需要的只是對未來的看法，例如：「這家公司的前景看好，意味著股價會上漲。」
第二層思考則比較深入、複雜，而且迂迴。第二層思考的人要考慮很多事情：
1.未來可能產生的結果會落在哪些範圍？
2.我認為會出現哪個結果？
3.我的看法正確的機率有多高？
4.大家有哪些市場共識？
5.我的預期與市場共識有多大的差異？
6.這項資產的市價與市場共識認為的價格有多吻合？
7.價格所反映的共識心態是過於樂觀還是悲觀？
8.如果市場共識證明是正確的，那對資產價格有什麼影響？如果我的預期才是正確的，又有什麼影響？"

2. 準確估計實質價值是投資成功的起點, 而價值投資是追求便宜, 價值的衡量方式:

• 帳面現金, 有形資產的價值
• 公司的經營能力
• 資產創造現金的能力
• 所有東西增值的能力

3. 要比別人更能洞察價值, 具備三大能力:

• 學會別人不會的事情
• 用不同角度看待問題
• 做出到位的分析

4. 價值和價格的關係是成功投資的關鍵, 重點並不是買好的, 而是買得好

5. 就算市場否定, 也要勇於堅持, 在下跌的市場, 獲利有三個因素:

• 你必須對實質價值有自己的看法
• 必須堅定不移, 下跌時勇於買進
• 你的看法是正確的

6. 我們可以從身邊的人的行為中推論我們處於市場中周期的位置, 其他人無憂無慮時, 我們要小心謹慎; 其他人驚惶失惜時, 我們要更為積極

7. 在證明看法正確之前, 需要耐心和毅力去長期持有

8. 安全邊際能在未來不如預期時, 讓結果控制在可容忍的程度, 投資人可以透過以下方法獲得安全邊際

• 堅持現在就取得有形持久的價值
• 只在價格低於價值時買進
• 戒除槓桿投資
• 分散投資

9. 投資人應花時間在「可知的」的資訊, 取得知識優勢。專注的範圍愈小, 就愈有機會學到其他人不知道的。

10. 避免經濟波動、問題企業、市場恐慌震盪、其他投資人會被騙的常見投資陷阱

價值投資有感

在現實生活下, 人人都有自己的朋友圈及社交圈子, 而本人身邊的朋友囤, 其實都不會接觸投資, 或者了解如何去理財。他們認為買股票=炒股票=賭博, 贏錢也是運氣。

無可否認, 投資成敗有一定的程度取決於運氣, 但單靠運氣的因素又是不是可以完全解釋成功的投資人, 而否定他們在背後的努力呢? 答案肯定是否定的。

本人與同年齡的人遭遇很大的分別, 我的朋友, 同年齡的人, 不需要考慮理財, 或者理財的決定全權由他們父母負責, 他們甚少考慮理財, 投資亦可以只是炒炒賣賣, 賭賭運氣, 賺賺零用錢去消費, 未為未來做好準備。

而我比較幸運, 有資格去管理一筆的財富, 亦要考慮理財的計劃, 為自己及家庭計劃做好準備。

在早幾年前開始幸運地接觸到價值投資, 學習一眾 bloggers 對財務上的操作, 令小弟獲利良多, 亦有在書局 "課金" 買了不少 bloggers 的著作, 結合價值投資大師的著作下, 建構了本人的投資原則及認清自己的方向及目標。

但無奈地, 在現實生活上, 價值投資並不存在在我的朋友圈, 身邊的朋友亦不會有人會睇價值而決定買賣, 我只能自己獨自學習, 獨自了解不同公司的價值, 再利用在我閱讀課外書的理財知識及在大學中學習了基本金融及會計知識, 自己做好功課, 持續反思, 學習, 了解價值投資。

當然, 在網上世界, 五花八門, 一眾 bloggers 亦有分享他們的投資概念及睇法, 不同人有不同的投資方法, 其實大家都知道自己的操作未必 100% 正確, 別人的操作亦不會 100% 正確, 但當中的概念正有助啟發及衝擊大家的思維。

如果大家看到我的文章, 而覺得有意見或者想再深入討論, 不妨留下回覆。

我的能力圈主要在香港地產股, 收租類股票, 興趣在於發掘熱門冷門的收租股及國際 REITs。

買入另類收租股 - 勝捷企業 (06090)

專門經營另類租賃的上市公司不多, 最有名的學生宿舍租賃上市公司是在美國以 REIT 上市的 American Campus Communities (NYSE: ACC), 而另外亦有在英國以 REIT 上市的 Empiric Student Property (LON: ESP), GCP Student Living (LON: DIGS), Unite Group (LON: UTG)

有興趣的可以參考以下關於 ACC 的分析:
https://seekingalpha.com/article/4291119-student-housing-reits-spoiled-millennials

工人宿舍及學生宿舍深受專業投資者或大型資產管理公司的歡迎, 大多數以私募基金的形式進入這類另類收租的行業。而在美國及英國上市公司當中, 學生宿舍 REIT 近年股價亦有強勁表現, 股息率大約在 2 - 5% (稅前股息率), 可見得這類型的收租業務深受外國投資者歡迎。

至於在香港, 勝捷企業是唯一在香港上市的專門經營另類租賃公司。它經營工人宿舍及學生宿舍, 兩者的經營手法十分類似, 都是透過與大公司或大學合作, 出租宿舍, 賺取租金, 業務不複雜。勝捷企業並不出名, 亦沒有專業投資者/散户關注, 流動性極低, 導致股價低殘。

有興趣的可以參考以下關於勝捷的資訊:
https://kknews.cc/finance/ljlo6mb.html

不過, 它卻符合本人大部分投資原則:

1. 派息長遠向上
2. 收租/本業業務穩定
3. 管理層往績不錯
4. 有能力持續增派息
5. NAV 沒太大水分，低 P/B 或 低 P/RNAV
6. 按買入價計至少 4% 股息率
7. 少人甚至沒有人關注
8. 具收租能力 ("穩賺行業")
9. 收租物業位置吸引 (如適用)

它符合 1, 2, 4, 6, 7, 8, 9, 而管理層亦非常進取, 在 2011 年轉型至另類租賃, 本人十分欣賞它放棄夕陽行業而轉型至一個發展前景穩定, 在亞洲仍未成熟的行業。管理層亦有意在業務成熟時分拆 REIT 在新加坡上市。本人會以投資潛力股的心態, 超長線持有勝捷企業。

工人宿舍

新加坡 - 4 間
馬來西亞 - 9 間

學生宿舍

英國 - 11 間
美國 - 6 間
澳洲 - 2 間
韓國 - 1 間 (透過改建酒店而成)
新加坡 - 1 間

以上部分是以 100% 權益持有, 部分是以少數權益 (私募基金) 的方式持有

業務集中、地區分散是勝捷企業的特色, 不同地方物色新的資產, 然後透過資產提升 (Asset Enhancement) 去提升資產質素及租金租值, 租金租值的上升及資本化率 (capitalization rate) 下跌形成雙重收益, 在未來套現獲利時必然獲利豐厚。

買入原因:

• 行業獨特, 行業發展前景穩定, 在亞洲仍未成熟, 但在外國十分流行
• 同業中 P/B 最低 (~0.75)
• 物業回本期短, 每所物業平均 8 - 12 年回本
• 核心 ROE 約 6 - 7%, Property Yield 約 5 - 8%, 在新資產投入運作後相信會繼續提升, 而在收租的世界ROE / Property Yield 已經係偏高
• 現時所派的股息只是它的核心盈利能力大約 50% (不計資產升值)
• 股息率亦有 4.5%, 如果以 REIT 的形式分派 90% 核心盈利的話可達 6 - 8% 股息率
• 資產提升的成效不錯, 眼光亦不只局限於美國及英國的學生宿舍, 而是全球
• 雙地方上市 (香港及新加坡), 不會太受香港股市或肺炎事件影響

風險:

• 管治風險: 管理層或大股東可以隨時出老千
• 政府政策風險: 賺太多可能會引起當地政府打壓
• 稅務風險: 外國稅制複雜, 稅制變動或會影響核心獲利能力
• 雙重外匯風險: 其他國家 v.s 新加坡匯率 (獲利能力) 及 新加坡 v.s 香港匯率 (派息能力)
• 業務風險: 在亞洲未必能複製過去在外國投資學生宿舍的成功, 如果當地經濟差或大學收生不理想, 未必有能力加租, 甚至減租, 空置率亦會提升, 雙重損失
• 利率風險: 大部分借貸是浮息
• 流動性風險: 小數成交有可能令股價大幅波動

後記 (2/28/2020): [已經做左燈神, 變左蟹貨, 唯有調節一下心理。時刻提醒自己，唔好俾股價短期上落影響。]

後記 (3/19/2020): [已經全數賣出, 換左其他, 同時留意緊外國的student housing / worker accommodation, 更加值博]