買入另類收租股 - 勝捷企業 (06090)

專門經營另類租賃的上市公司不多, 最有名的學生宿舍租賃上市公司是在美國以 REIT 上市的 American Campus Communities (NYSE: ACC), 而另外亦有在英國以 REIT 上市的 Empiric Student Property (LON: ESP), GCP Student Living (LON: DIGS), Unite Group (LON: UTG)

有興趣的可以參考以下關於 ACC 的分析:
https://seekingalpha.com/article/4291119-student-housing-reits-spoiled-millennials

工人宿舍及學生宿舍深受專業投資者或大型資產管理公司的歡迎, 大多數以私募基金的形式進入這類另類收租的行業。而在美國及英國上市公司當中, 學生宿舍 REIT 近年股價亦有強勁表現, 股息率大約在 2 - 5% (稅前股息率), 可見得這類型的收租業務深受外國投資者歡迎。

至於在香港, 勝捷企業是唯一在香港上市的專門經營另類租賃公司。它經營工人宿舍及學生宿舍, 兩者的經營手法十分類似, 都是透過與大公司或大學合作, 出租宿舍, 賺取租金, 業務不複雜。勝捷企業並不出名, 亦沒有專業投資者/散户關注, 流動性極低, 導致股價低殘。

有興趣的可以參考以下關於勝捷的資訊:
https://kknews.cc/finance/ljlo6mb.html

不過, 它卻符合本人大部分投資原則:

1. 派息長遠向上
2. 收租/本業業務穩定
3. 管理層往績不錯
4. 有能力持續增派息
5. NAV 沒太大水分，低 P/B 或 低 P/RNAV
6. 按買入價計至少 4% 股息率
7. 少人甚至沒有人關注
8. 具收租能力 ("穩賺行業")
9. 收租物業位置吸引 (如適用)

它符合 1, 2, 4, 6, 7, 8, 9, 而管理層亦非常進取, 在 2011 年轉型至另類租賃, 本人十分欣賞它放棄夕陽行業而轉型至一個發展前景穩定, 在亞洲仍未成熟的行業。管理層亦有意在業務成熟時分拆 REIT 在新加坡上市。本人會以投資潛力股的心態, 超長線持有勝捷企業。

工人宿舍

新加坡 - 4 間
馬來西亞 - 9 間

學生宿舍

英國 - 11 間
美國 - 6 間
澳洲 - 2 間
韓國 - 1 間 (透過改建酒店而成)
新加坡 - 1 間

以上部分是以 100% 權益持有, 部分是以少數權益 (私募基金) 的方式持有

業務集中、地區分散是勝捷企業的特色, 不同地方物色新的資產, 然後透過資產提升 (Asset Enhancement) 去提升資產質素及租金租值, 租金租值的上升及資本化率 (capitalization rate) 下跌形成雙重收益, 在未來套現獲利時必然獲利豐厚。

買入原因:

• 行業獨特, 行業發展前景穩定, 在亞洲仍未成熟, 但在外國十分流行
• 同業中 P/B 最低 (~0.75)
• 物業回本期短, 每所物業平均 8 - 12 年回本
• 核心 ROE 約 6 - 7%, Property Yield 約 5 - 8%, 在新資產投入運作後相信會繼續提升, 而在收租的世界ROE / Property Yield 已經係偏高
• 現時所派的股息只是它的核心盈利能力大約 50% (不計資產升值)
• 股息率亦有 4.5%, 如果以 REIT 的形式分派 90% 核心盈利的話可達 6 - 8% 股息率
• 資產提升的成效不錯, 眼光亦不只局限於美國及英國的學生宿舍, 而是全球
• 雙地方上市 (香港及新加坡), 不會太受香港股市或肺炎事件影響

風險:

• 管治風險: 管理層或大股東可以隨時出老千
• 政府政策風險: 賺太多可能會引起當地政府打壓
• 稅務風險: 外國稅制複雜, 稅制變動或會影響核心獲利能力
• 雙重外匯風險: 其他國家 v.s 新加坡匯率 (獲利能力) 及 新加坡 v.s 香港匯率 (派息能力)
• 業務風險: 在亞洲未必能複製過去在外國投資學生宿舍的成功, 如果當地經濟差或大學收生不理想, 未必有能力加租, 甚至減租, 空置率亦會提升, 雙重損失
• 利率風險: 大部分借貸是浮息
• 流動性風險: 小數成交有可能令股價大幅波動

後記 (2/28/2020): [已經做左燈神, 變左蟹貨, 唯有調節一下心理。時刻提醒自己，唔好俾股價短期上落影響。]

後記 (3/19/2020): [已經全數賣出, 換左其他, 同時留意緊外國的student housing / worker accommodation, 更加值博]