誰是誰非

相信有留意內房或恒大事件的朋友都會關注不同內房股的中期業績，以了解近期的恒大事件、信貸及流動性收縮、各城市限購限買、土地成本上升的影響。市場已經用股價來反映內房現時遇到的一系列挑戰。現時內房股普遍股息回報率均高於 6% 息率、PB必然低於1、PE甚而出現2 – 3倍的現象，以傳統指標計算，估值已經向下突破至新低的歷史低位，情況令人擔憂。

其中，當代置業在下半年展望亦提到：

「對 於 房 地 產 而 言，風 大 浪 大、水 大 魚 大 的 時 代 註 定 成 為 歷 史，以 往 高 槓 桿、高 毛 利、高 增 長 的 蒙 眼 狂 奔 模 式 一 去 不 復 返，未 來 必 定 是 個 回 歸 的 時 代，重 回 普 通 行 業 屬 性，即 低 槓 桿、低 利 潤 和 低 增 長。可 以 預 期， 房 地 產 政 策 將 持 續 收 緊，從 供 給 端、需 求 端 和 金 融 端 加 強 全 生 命 週 期 的 監 管，供 給 端 實 行 土 地 兩 集 中，提 高 公 開 市 場 獲 地 門 檻；需 求 端 繼 續 深 化 限 購 限 價 限 貸 限 商 限 二 手 房 等 組 合 拳，甚 至 有 些 地 方 出 臺 房 票 制 度；金 融 端 強 化 五 道 紅 線，嚴 格 監 管 購 地 金 額 佔 比，旨 在 倒 逼 房 企 實 質 性 降 槓 桿，穩 定 房 地 產 長 期 發 展 秩 序。」

中原建業的簡報亦有提及到行業已經進化到3.0管理紅利：

本港著名基金經理蔡金強更預期：房地產開發商的利潤率更會壓縮到4%或以下

不過，近日有不少內房股卻一反常態，繼續維持派高息，甚至增加派息，似乎無視上述壞消息。一方面股價不斷創新低，部份內房債的孖息率更高達20%或以上，另一方面有部分企業卻增加派息，情況十分反常。一般而言，若企業預期行業或自身將出現難關，會保留手上資金以應對不確定性。

其中，建業地產、當代置業、寶龍地產大幅加派中期息，雅居樂維持中期息，它們似乎不太擔心行業前景，當然，另一種解釋，則是這些中小型內房企業或整個行業已經去到衰退期，只得派息回饋老股東，增加派息僅是曇花一現、強弩之末的情況。

與其賭大細，可能分散去佈局一些能間接受益於房地產的板塊，或者會更適合現時的狀況，比如代建股（輸出品牌以舒緩行業利潤率下行的問題）、物管股（母公司利潤輸送及第三方外拓令增長更具確定性、利潤更具持續性）、水泥股（建造物業的必需品）、商場收租股（現階段仍不太受政策影響）等等。

不過，由於整個行業估值實在太低的關係，如果投資者能選中一些能穿越週期，或者是一些估值極低殘但派息能維持一段時間（或增加派息）的內房企業，相信取得超額回報是大概率的事，可以算得上是，有危有機的局面。