6月月結

組合回撤

與5月相比, 手上現有的股票進一步回撒, 算是這年比較艱難的一個月份 (對我而言)。既然回撤已經發生, 再過份留戀過去亦意義不大。反而, 仔細思考一下究竟手上股票下調的原因更為重要, 是因為基本面改變, 抑或是純粹的資金炒作, 還是短期波幅等。組合回撒主要是因為內房股進一步下跌。

內房股

• 基本上整個板塊已經屬於嚴重低估, 如果使用傳統指標比如PE, PB 和股息率等等。

• 不過, 內房面對的經營環境的確比以往艱鉅, 比如毛利率下降 (最極端情況下有可能下降10%, 由行業平均的25% 下降至15%)、公司融資困難 (銀行收水, 強制房企去槓桿, 收緊房企加槓桿的能力)、買家融資亦困難、房企的三道紅線、銀行的二道紅線等等。早前市場偏好的一些商業地產項目佔比較多的公司, 比如龍湖、華潤、新城、寶龍等等估值上亦出現下調。

• 房地產從來都有周期性, 長遠而言, 每一個的周期底部均遠高於前一個的周期底部, 再加上上述因素主要不利於一些高槓桿、高週轉的房企。我認為一些低槓桿、高週轉的房企, 或是商業地產佔比比較高, 和一些營運現金流長期正數的房企較大機會是錯殺, 他們亦有能力度過這個寒冬。因此,我慢慢收集這類型的「優質資產」, 以作長期佈局。

• 另一方面, 我亦極小量建倉代建股, 在9982中原建業與9979綠城管理之間我選擇了9982。比較了兩者的數據, 9982 的利潤率上更優、在河南亦有地理優勢、有既定的派息政策等等, 亦感覺9982 比較像真代建股, 它強調自己通常不會投資或持有項目公司的股權。試想想, 如果一間代建股有不少利潤是來自項目公司的股權, 倒不如直接投資以開發為主的內房股, 反正兩者分別不大。

持倉變動

• 增持了 2202, 659, 3918

• 極小量買入9982, 亦買入LGEN (月頭月尾各一注)

• 大方向仍是加入更多優質股及現金流投資, 而且專注於現有股票

• 至於折讓股, 最新的想法是不需要故意減持, 當類似有增值機會的非流動現金

六月回報: -5%, YTD: ~20%